不動産相続にかかる税金とは？相続税・登録免許税の計算方法と税金対策を解説

登録免許税の計算方法

登録免許税は、固定資産税評価額に0.4%を掛けて計算します。

たとえば、評価額が200万5,300円の場合、1,000円未満を切り捨てて200万5,000円となり、「200万5,000円×0.4%＝8,020円」と計算されます。この場合、100円未満を切り捨てて8,000円を登録免許税として納税します。

登録免許税の納税方法

登録免許税の納付方法には以下の選択肢があります。

①金融機関での現金払い
窓口に納付書を提出し、登録免許税を支払います。支払い後に領収証書を受け取り、これを相続登記の申請書に貼り付けて登記所に提出します。

②オンライン申請での電子納付
インターネットバンキングや専用の決済システムを利用して納付します。オンラインでの手続きが可能なため、窓口へ行く手間が省けます。

③収入印紙での納付
納税額に相当する収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて登記所に提出します。この方法も手軽に利用できます。

相続税を納税する流れ

相続税を申告するには、まず相続人を確定する必要があります。そのために、相続人全員の戸籍謄本を取り寄せましょう。

その後、遺言書があれば内容に従って遺産を分けますが、遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議という話し合いを行い、遺産をどのように分けるのかを決めます。話し合いの内容は遺産分割協議書にまとめ、それに基づいて遺産を分けます。

相続税の納税方法

相続税の納税は、相続開始を知った日から10か月以内に行う必要があります。納付先には、税務署や近くの金融機関など複数の選択肢があります。

相続人は、自分で税額を計算し、申告書を提出しなければなりません。
納税額が30万円以下の場合は、コンビニでも支払いが可能です。ただし、コンビニで支払うには、事前に税務署でバーコード付き納付書を発行してもらう必要があります。

また、インターネット環境があれば、クレジットカードでの支払いも可能です。しかし、クレジットカードでの支払いにはいくつかの注意点があります。
利用限度額までしか支払いができず、領収書が発行されないこと、さらに手数料がかかることがあります。
また、クレジットカード支払いは納税額が1,000万円未満の方が対象となっている点にも注意が必要です。

１）相続税の基礎控除額を計算

相続税を計算するには、まず基礎控除額を求める必要があります。基礎控除額は、次の計算式で算出できます。

基礎控除額 = 3,000万円 + （600万円 × 相続人の人数）

たとえば、相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円になります。

２）相続税の課税価格を計算

相続税の課税価格を計算するには、まず「課税遺産総額」を求めます。これは次の式で計算できます。

課税遺産総額 = 正味の遺産額 - 基礎控除額

「正味の遺産額」とは、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた金額です。プラスの財産には不動産や預貯金、自動車などが含まれ、マイナスの財産には借金や未払い金、葬儀費用などがあります。

課税遺産総額がわかると、次に「課税価格」を求めます。これには次の式を使います。

課税価格 = 課税遺産総額 × 法定相続分

「法定相続分」とは、民法に基づく相続割合です。例えば、相続人が配偶者と子どもの場合、配偶者が1/2、子どもが1/2を相続します。他にも以下のような法定相続分があります。

また、子どもや兄弟姉妹、直系尊属が複数いる場合は、配偶者以外の相続分を均等に分ける必要があります。

３）相続税を求める

相続税を計算するためには、まず課税価格に対して適用される税率を確認し、控除額を差し引きます。課税価格が3,800万円の場合、以下の計算式を使って相続税を求めます。

相続税 = 課税価格 × 税率 - 控除額

課税価格が3,800万円の場合、税率は20％、控除額は200万円となります。
これを計算式に当てはめると、相続税は「3,800万円×20％－200万円＝560万円」となります。

住宅資金贈与の特例

住宅資金贈与の特例は、被相続人が生前に行う税金対策の一つです。
この特例では、子や孫に住宅購入のための資金を贈与すると、最大1,000万円まで非課税にできます。ただし、適用にはいくつかの条件があります。

配偶者控除

配偶者控除は、配偶者が相続した財産のうち、最大1億6,000万円までが非課税になる制度です。
この控除を利用すると、1億6,000万円を超えた分に対しても、配偶者が法定相続分まで相続した場合は相続税がかかりません。適用には以下の条件があります。

相次相続控除

相次相続控除とは、短期間に相次いで相続が発生した場合に利用できる制度です。
この控除は、10年以内に発生した相続において、前回相続した際に支払った相続税の一部を、今回の相続税から差し引けるものです。適用には、以下の条件を満たす必要があります。

なお、遺言書による財産の遺贈を受けた場合は、この控除は適用されませんので注意しましょう。